Giá đất Đông Anh: Vì sao hai lô đất cách nhau vài trăm mét có thể chênh nhau cả tỷ đồng?

Có một câu khách hàng hỏi chúng tôi khá thường xuyên:

“Đất khu này giá bao nhiêu một mét?”

Nghe thì rất đơn giản, nhưng đây lại là một trong những câu khó trả lời nhất khi nói về giá đất Đông Anh.

Bởi thực tế, đất không giống một món hàng có giá niêm yết. Hai thửa đất chỉ cách nhau vài trăm mét, cùng diện tích khoảng 100m² nhưng giá có thể chênh nhau vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng.

Vì sao lại như vậy?

Sau nhiều lần đi xem đất cùng khách hàng tại Đông Anh, chúng tôi nhận ra rằng: đừng vội hỏi một mét đất giá bao nhiêu, hãy xem trước đó là một lô đất như thế nào.

Một lô 100m² giá 5 tỷ chưa chắc đắt hơn lô 100m² giá 4 tỷ

Giả sử có hai lô đất cùng diện tích 100m².

Lô thứ nhất giá 4 tỷ đồng, tương đương 40 triệu/m².

Lô thứ hai giá 5 tỷ đồng, tương đương 50 triệu/m².

Nếu chỉ nhìn vào đơn giá, hầu hết mọi người sẽ cho rằng lô thứ nhất rẻ hơn.

Nhưng hãy thử thay đổi câu chuyện.

Lô 4 tỷ nằm sâu trong ngõ, đường nhỏ, ô tô đi lại khó khăn, hình đất hơi méo và muốn đi ra trục đường chính phải qua nhiều đoạn cua.

Trong khi lô 5 tỷ có mặt tiền đẹp, đường trước đất rộng, ô tô tránh nhau thuận tiện, từ đất đi ra trục chính rất nhanh.

Lúc này, lô 5 tỷ có thực sự đắt hơn không?

Chưa chắc.

Bởi khi cần bán lại, rất có thể lô 5 tỷ lại là lô được khách hàng hỏi trước.

Đó chính là điều khiến việc định giá bất động sản thú vị nhưng cũng rất dễ sai.

Giá đất không nằm hoàn toàn ở “mét vuông”

Một trong những điều chúng tôi thường nói với khách hàng là:

Diện tích cho biết lô đất lớn hay nhỏ, nhưng vị trí mới quyết định phần lớn giá trị của nó.

Ở Đông Anh cũng vậy.

Một thửa đất nằm ngay trên tuyến đường thuận tiện kết nối tới trung tâm, khu đô thị hoặc những trục giao thông quan trọng thường có giá khác hẳn một thửa nằm sâu bên trong khu dân cư.

Ngay trong cùng một thôn, thậm chí cùng một tuyến đường, giá cũng có thể thay đổi.

Đầu đường và cuối đường khác nhau.

Đường thông và đường cụt khác nhau.

Mặt đường rộng và ngõ nhỏ khác nhau.

Có chỗ để ô tô và không có chỗ để ô tô cũng khác nhau.

Vì thế, nói “giá đất Đông Anh hiện nay là X triệu đồng/m²” cho toàn bộ khu vực là cách nhìn quá đơn giản.

Mặt tiền đôi khi đáng giá hơn vài chục mét vuông diện tích

Đây là điều người mua để ở dễ bỏ qua nhưng người đầu tư lâu năm thường chú ý.

Ví dụ, giữa hai lô:

Lô A: 120m², mặt tiền 4m.

Lô B: 100m², mặt tiền 5,5m, hình đất vuông vắn.

Không thể mặc định lô A có giá trị cao hơn chỉ vì nhiều hơn 20m².

Nếu xây nhà, mặt tiền rộng giúp bố trí kiến trúc dễ hơn. Nếu kinh doanh, mặt tiền lại càng quan trọng. Và khi bán lại, một thửa đất cân đối thường tạo cảm giác tốt ngay từ lần đầu khách đến xem.

Có những lô đất chúng ta nhìn trên bản đồ thấy bình thường, nhưng đến tận nơi lại thấy rất đẹp.

Ngược lại cũng có những lô đọc thông số thấy hấp dẫn, đến nơi mới nhận ra đường vào khó, mặt đất thấp hoặc hình thể không đẹp như tưởng tượng.

Bất động sản là thứ nên nhìn bằng mắt và đi bằng chân.

Con đường trước cửa có thể thay đổi giá trị cả lô đất

Khi định giá một thửa đất tại Đông Anh, chúng tôi đặc biệt chú ý đến đường.

Không chỉ là đường rộng bao nhiêu mét.

Quan trọng hơn là con đường ấy dẫn đi đâu.

Một con đường 4m nhưng thông thẳng ra trục chính đôi khi giá trị hơn đường 5m nhưng đi sâu vào trong rồi cụt.

Một vị trí ô tô vào tận cửa nhưng khó quay đầu cũng khác vị trí xe ra vào thuận tiện.

Với đất có khả năng kinh doanh, lưu lượng người qua lại còn quan trọng hơn nữa.

Đó là lý do chỉ cần đứng tại lô đất khoảng 10–15 phút, quan sát đường sá và khu dân cư xung quanh, đôi khi chúng ta đã hiểu thêm rất nhiều điều mà một tin đăng trên mạng không thể hiện được.

Hãy nhìn giá của những lô “thực sự giống nhau”

Một sai lầm thường gặp khi tìm hiểu giá đất Đông Anh là lấy giá của một lô gần đó rồi áp sang lô mình đang xem.

“Nhà bên cạnh đang bán 60 triệu/m² thì lô này chắc cũng khoảng 60 triệu.”

Chưa chắc.

Muốn so sánh tương đối chính xác, hai bất động sản phải giống nhau ở khá nhiều điểm: vị trí, diện tích, mặt tiền, đường, hình thể và khả năng sử dụng.

Đặc biệt, cần nhớ một điều:

Giá đang rao không đồng nghĩa với giá có thể bán được.

Một chủ đất có thể rao 6 tỷ.

Nhưng nếu sau nhiều tháng thị trường chỉ sẵn sàng trả 5,3–5,5 tỷ thì con số 6 tỷ chưa thể coi là mặt bằng giá giao dịch.

Khi khảo sát, chúng tôi thường muốn biết ba con số:

Chủ đang chào bao nhiêu?
Khách thực sự sẵn sàng trả bao nhiêu?
Những lô tương tự gần đây giao dịch ở khoảng nào?

Khoảng cách giữa ba con số ấy chính là nơi người mua cần suy nghĩ.

Đất đẹp nhưng mua sai giá vẫn có thể là một thương vụ không tốt

Đây có lẽ là điều quan trọng nhất.

Một lô đất rất đẹp không đồng nghĩa với việc mua giá nào cũng được.

Ví dụ mặt bằng những sản phẩm tương đương đang ở khoảng 4,5–4,8 tỷ nhưng chúng ta mua 5,5 tỷ chỉ vì quá thích lô đất đó.

Đất vẫn đẹp.

Vị trí vẫn tốt.

Nhưng nếu mục tiêu là đầu tư, chúng ta đã tự làm khó mình ngay từ thời điểm mua.

Muốn có lợi nhuận, thị trường phải tăng đủ để bù phần giá mình đã mua cao hơn.

Ngược lại, đôi khi một sản phẩm không phải đẹp nhất khu vực nhưng mua được ở mức giá hợp lý lại tạo ra biên an toàn tốt hơn.

Vì vậy, khi đầu tư bất động sản, chúng tôi thường quan tâm tới hai câu hỏi:

Nếu mua hôm nay, mình có mua cao hơn thị trường không?

Và:

Nếu cần bán trong vài tháng tới, mức giá nào khiến người khác sẵn sàng mua lại?

Câu hỏi thứ hai đặc biệt quan trọng vì nó liên quan trực tiếp tới thanh khoản.

Có nên chờ giá đất Đông Anh giảm mới mua?

Đây cũng là câu hỏi rất khó có câu trả lời tuyệt đối.

Không ai có thể khẳng định chính xác đâu là đáy hay đỉnh của thị trường.

Thay vì cố đoán giá đất tháng sau tăng hay giảm, người mua có thể tập trung vào thứ mình kiểm soát được: chọn đúng sản phẩm và mua ở mức giá hợp lý.

Nếu gặp một lô đất phù hợp nhu cầu, vị trí tốt và chủ nhà thực sự muốn bán, đó có thể là cơ hội đáng để nghiên cứu.

Ngược lại, nếu giá đã bị đẩy quá xa chỉ vì khu vực đang “nóng”, việc chờ đợi đôi khi lại là lựa chọn tốt hơn.

Không phải lúc nào có tiền cũng phải mua.

Giữ tiền cũng là một quyết định đầu tư.

Cách chúng tôi định giá một lô đất tại Đông Anh

Khi khách hàng nhờ đánh giá một sản phẩm, chúng tôi không muốn chỉ nói đơn giản:

“Lô này đẹp.”

Hay:

“Giá này mua được.”

Điều cần làm là đặt lô đất vào đúng bối cảnh của nó.

Xem các sản phẩm đang bán xung quanh.

So sánh vị trí và đường đi.

Đánh giá mặt tiền, hình thể và khả năng sử dụng.

Tìm hiểu mức độ quan tâm thực tế của người mua đối với khu vực.

Và cuối cùng mới đưa ra một khoảng giá tham khảo.

Định giá bất động sản hiếm khi chính xác tuyệt đối đến từng triệu đồng. Nhưng nếu thu thập đủ thông tin, chúng ta có thể biết một lô đất đang rẻ, hợp lý hay đã quá cao so với mặt bằng xung quanh.

Đừng tìm lô đất rẻ nhất – hãy tìm lô đáng tiền nhất

Sau cùng, mua đất không phải cuộc thi xem ai mua được giá thấp nhất trên mỗi mét vuông.

Một lô đất giá thấp nhưng khó sử dụng, khó bán lại thì chưa chắc đã rẻ.

Một lô giá cao hơn một chút nhưng vị trí đẹp, đường thuận tiện, hình thể tốt và nhiều người có nhu cầu lại có thể là lựa chọn tốt hơn.

Với chúng tôi, một bất động sản đáng mua là bất động sản mà ngay cả khi bỏ hết những lời quảng cáo sang một bên, bản thân vị trí và giá trị sử dụng của nó vẫn đủ sức thuyết phục người mua.

Nếu anh chị đang tìm hiểu giá đất Đông Anh hoặc có một thửa đất muốn tham khảo giá thị trường, có thể gửi thông tin cụ thể về vị trí, diện tích, mặt tiền và đường trước đất. Việc đánh giá trên từng sản phẩm cụ thể luôn có ý nghĩa hơn một bảng giá chung chung.

☎️ 0912 688 868

🌐 so1batdongsan.vn

VP SỐ 1 BẤT ĐỘNG SẢN Chuyên bất động sản Đông Anh – Sóc Sơn, Hà Nội